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　　此次土拍中ღ★◈◈，天河金融城东区AT091410地块成为最大焦点ღ★◈◈，珠实地产以22.12亿元竞得该地块ღ★◈◈，折合楼面价40800元/平ღ★◈◈。该地块堪称黄金宅地ღ★◈◈，不仅位于金融城核心区ღ★◈◈，紧邻车陂南地铁口（4号线号线）ღ★◈◈，享受车陂南隧道ღ★◈◈、临江大道金融城隧道双重交通红利ღ★◈◈，10分钟内可直达珠江新城ღ★◈◈、琶洲等核心商圈ღ★◈◈，还配套18班小学及成熟商业体ღ★◈◈，山姆ღ★◈◈、宜家等生活配套近在咫尺ღ★◈◈，更有二线南向江景加持ღ★◈◈。值得关注的是ღ★◈◈，珠实此前已拿下相邻的415地块ag真人ღ★◈◈，此次补仓后将实现两地块联动开发ღ★◈◈，打造总货值超100亿元的珠金琶罕见大盘ღ★◈◈，产品定位对标珠城颐德公馆等顶级项目ღ★◈◈，规划140-250+平改善型户型ღ★◈◈，预计成为广州高端住宅新标杆ღ★◈◈。

　　黄埔长洲岛地块则以稀缺属性脱颖而出ღ★◈◈，中交城投+科学城联合体以28.44亿元底价拿下该地块ღ★◈◈，楼面价18277元/平ღ★◈◈。该地块用地面积达20.06万平方米ღ★◈◈，容积率仅1.01ღ★◈◈，建筑限高30米ag真人ღ★◈◈，是广州近期出让地块中容积率最低的宅地之一ღ★◈◈，加之三面环江的一线分钟直达大学城的区位优势ღ★◈◈，未来大概率将打造别墅ღ★◈◈、叠墅等低密高端产品ღ★◈◈，填补区域高端居住需求空白ღ★◈◈。南沙灵山岛两宗地块则由南投以16.7亿元竞得ღ★◈◈，综合楼面价约10143元/平ღ★◈◈，作为超新规地块ag真人ღ★◈◈，其25%的阳台率高于市区标准ღ★◈◈，实际使用率可达到130%ღ★◈◈，将有效承接主城刚需外溢ღ★◈◈。

　　临近年底ღ★◈◈，广州二手房市场突然爆发ღ★◈◈，成交热度甚至超过传统金九银十真钱二八杠ღ★◈◈。据广州市房地产中介协会最新数据显示ღ★◈◈，2025年11月（统计周期为10月26日至11月25日）ღ★◈◈，广州二手住宅网签套数达9191套ღ★◈◈，网签面积91.47万平方米ღ★◈◈，环比分别大幅增长22.89%和23.07%ღ★◈◈，创下年内单月环比增幅新高ღ★◈◈。

　　从区域表现来看ღ★◈◈，全市绝大部分区域成交均实现显著增长ღ★◈◈，其中越秀区表现最为亮眼ღ★◈◈，网签套数环比巨幅增长74.34%ღ★◈◈；黄埔区紧随其后ღ★◈◈，增幅达到32.35%ღ★◈◈；荔湾ღ★◈◈、天河ღ★◈◈、海珠等中心区域增幅也均在10%以上ღ★◈◈。这一现象与中心区次新房源供应增加ღ★◈◈、价格回归合理区间密切相关ღ★◈◈，尤其是越秀区的教育资源优势和黄埔区的旧改红利释放ღ★◈◈，成为推动成交的核心动力ღ★◈◈。截至11月底ღ★◈◈，2025年1-11月广州二手住宅累计网签99312套ღ★◈◈，面积991.17万平方米ღ★◈◈，与去年同期基本持平ღ★◈◈，意味着全年二手房市场已实现平稳收官ღ★◈◈。

　　板块层面真钱二八杠ღ★◈◈，多个热点板块呈现爆发式增长ღ★◈◈，流花站前板块网签套数环比增幅高达512.50%ღ★◈◈，成为最大黑马ღ★◈◈；桂花岗-三元里板块受益于旧改项目逐步落地ღ★◈◈，增幅也达到115.66%ღ★◈◈；同福板块ღ★◈◈、西关板块分别增长70.97%和59.42%ღ★◈◈，老城区的居住价值重新被市场认可ღ★◈◈。十大活跃楼盘中ღ★◈◈，晓港湾ღ★◈◈、岭南新世界表现突出ag真人ღ★◈◈，网签套数环比分别增长162.50%和85.71%ღ★◈◈，保利罗兰国际ღ★◈◈、光大花园等热门小区增幅均超40%ag真人ღ★◈◈，刚需和改善型需求同时释放ღ★◈◈。

　　从成交结构来看真钱二八杠ღ★◈◈，60-90㎡刚需户型和144㎡及以上改善户型占比分别环比增长1.38个百分点和0.53个百分点ღ★◈◈，成为市场成交主力ღ★◈◈。付款方式上ღ★◈◈，按揭付款比例环比下降3.96个百分点ღ★◈◈，部分置换型购房者选择全款支付以加快交易流程ღ★◈◈。广州市住建局阳光家缘网站数据显示ღ★◈◈，2025年前10月广州二手住宅交易登记量已达84782套ღ★◈◈，同比增长12.1%ღ★◈◈，印证了市场需求的持续释放ღ★◈◈，年底翘尾行情为2026年市场奠定了稳定基础ღ★◈◈。

　　2025年以来ღ★◈◈，广州金融城迎来优质办公楼集中交付期ღ★◈◈，产业集聚效应逐步凸显ღ★◈◈，不仅推动商办市场需求复苏ღ★◈◈，更带动周边住宅价值提升ღ★◈◈，成为楼市核心增长点ღ★◈◈。据CBRE世邦魏理仕发布的《2025年第三季度广州房地产市场回顾》显示ღ★◈◈，第三季度金融城已有两栋甲级办公楼投入使用ღ★◈◈，新增办公空间19.2万平方米ღ★◈◈，其中包括区域内最高的单一业权办公楼君超中心ღ★◈◈，四季度还将有两个总部楼宇交付ღ★◈◈，新增供应17万平方米ღ★◈◈。

　　尽管商办市场整体仍处于复苏阶段ღ★◈◈，但金融城的以价换量策略已成功激发需求ღ★◈◈，第三季度金融城与琶洲的净吸纳量合计达8.8万平方米ღ★◈◈，成为广州优质办公楼市场的重要增量来源ღ★◈◈。从成交结构来看ღ★◈◈，金融业以39%的成交占比位居首位ღ★◈◈，某银行在金融城的大面积搬迁成为核心交易ღ★◈◈；科技互联网行业紧随其后ღ★◈◈，其中电商和游戏企业贡献了59%的成交面积ღ★◈◈，主要集中在琶洲片区的企业扩张需求ღ★◈◈。专业服务和消费品零售则以500平方米以内的中小面积成交为主ღ★◈◈，市场需求呈现多元化特征真钱二八杠真钱二八杠ღ★◈◈。

　　金融城的产业集聚不仅激活了商办市场真钱二八杠ღ★◈◈，更对周边住宅市场形成强力支撑ღ★◈◈。数据显示ღ★◈◈，金融城周边的保利天曜项目均价已达10万+ღ★◈◈，开盘后迅速售罄ღ★◈◈；保利玥玺湾更是创下106亿的开盘成交额ღ★◈◈，成为2025年全国唯一开盘当日破百亿的项目ღ★◈◈，其单价区间13-22万/平ღ★◈◈，最高单价超30万/平ღ★◈◈，3000万以上成交套数和金额均超广州市全年总量真钱二八杠ღ★◈◈，印证了核心区域高端住宅的市场认可度ღ★◈◈。

　　与此同时ღ★◈◈，广州近期发布的《提高土地利用效率综合改革试点实施方案》为商办资产带来新机遇ღ★◈◈，方案明确探索工业ღ★◈◈、商服用地使用权续期机制ღ★◈◈，鼓励存量土地开发地下空间ღ★◈◈，增强了物业使用弹性和保值能力ღ★◈◈。CBRE广州分公司董事总经理严思慧指出ღ★◈◈，当前金融城等核心区域的甲级办公楼开始在拍卖市场出现ღ★◈◈，部分带稳定租金收入的资产成为机构投资者的优质标的ღ★◈◈。随着金融城总部楼宇陆续交付和产业人口持续导入ღ★◈◈，其核心资产的投资价值将进一步提升ღ★◈◈，形成产业-商办-住宅的良性发展循环ღ★◈◈。

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