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　　2025年前三季度◈◈，房企融资仍然呈现收缩态势◈◈。其中第三季度融资1145亿◈◈，环比上升5%◈◈，但同比下降35%◈◈。

　　可见◈◈，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善◈◈，各地更是推广融资协调机制“白名单”◈◈，但非银融资规模仍未改变下滑趋势◈◈。

　　2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年◈◈，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组◈◈。

　　在过去一年里◈◈，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标◈◈，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志◈◈。

　　从企业的债券类融资成本来看◈◈，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%◈◈。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%◈◈，较2024年全年继续下降了0.34个百分点◈◈。境内债券融资成本不断下降◈◈，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松◈◈，LPR持续下调◈◈；另一方面◈◈，发债主体大多数为国企央企及优质民企◈◈，这类企业融资优势较为明显◈◈，如发债较多的招商蛇口AG真人官方平台◈◈、中交地产◈◈、美的置业等等◈◈。2025年前三季度◈◈，整体新增债券类融资成本为3%◈◈。

　　从成本上来看◈◈，国企◈◈、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%◈◈，而民营企业则为5.40%lusirapp软件下载◈◈，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点◈◈；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%◈◈。在当前融资环境下◈◈，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益◈◈，同时也能够获取更多的低息借款lusirapp软件下载◈◈。

　　在债务重组方面◈◈，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组◈◈；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功◈◈，境外债重组方案已得到大多数债权人支持◈◈，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议◈◈，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议◈◈。以此来看◈◈，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家◈◈，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家◈◈。

　　除此之外◈◈，世茂集团◈◈、佳兆业◈◈、中梁控股◈◈、金轮天地控股◈◈、中国奥园◈◈、时代中国控股◈◈、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功◈◈，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期◈◈。此外◈◈，花样年也于2023年完成了境内债的重组◈◈。累计来看◈◈，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组◈◈。

　　事实上◈◈，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道◈◈。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例◈◈，2025年8月◈◈，旭辉董事局主席林中对外表示◈◈，旭辉控股距离真正“站起来”◈◈，可能还需要三年时间◈◈，从低谷再出发◈◈，公司要进行二次创业◈◈，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆◈◈、高负债◈◈、高周转”的覆辙◈◈，而要走一条“轻资产◈◈、低负债AG真人官方平台◈◈、高质量”的新路径◈◈。此前◈◈，林中曾提及◈◈，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块◈◈：一是稳定的收租业务◈◈，也就是旭辉持有的上海◈◈、北京等一二线城市优质商业资产组合◈◈；二是高度聚焦的开发业务◈◈，收缩深耕少数核心城市◈◈；三是房地产资管业务◈◈，学习美式开发商经验◈◈，向铁狮门lusirapp软件下载◈◈、黑石方向发展商用空间设计◈◈。◈◈。

　　从债务到期来看◈◈，2024年房企债券到期规模达4829亿◈◈，而发行规模仅有2209亿◈◈，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务◈◈。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换◈◈，在此背景下2025年房企的债务压力较大◈◈，2025年债务到期规模甚至要高于2024年◈◈，达5342亿元◈◈；其中2025年第三季度是偿债高峰◈◈，到期规模约1600亿元◈◈。由于近年来◈◈，房企债券发行规模下滑明显◈◈，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降◈◈，其中2026年一季度到期约1298亿◈◈，三季度到期1170亿◈◈。

　　值得注意的是◈◈，近年来公募REITs在我国大力推行◈◈，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来lusirapp软件下载◈◈，用于偿还债务◈◈、补充流动资金等◈◈。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行◈◈。从中期业绩会及财务年报中的表态来看◈◈，华润置地◈◈、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模◈◈。

　　当前房地产行业仍处于深度调整期◈◈，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势◈◈，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变◈◈，通过打造“投融管退”的全链条业务模式◈◈，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变◈◈。

　　除此之外◈◈，对于开发业务而言◈◈，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商◈◈，适当延长债务期限◈◈，缓解当前的债务压力◈◈。未出险房企◈◈，需要对企业的土地储备进行结构性调整◈◈，尤其是加快滞重库存的去化◈◈，加快低量级城市项目去化◈◈。